上半年净利润暴跌超80% 银城国际210亿负债考验资金链

时间:2019-09-22 来源:www.ppdig.com

2019-08-30 00: 30: 22投资者网络

《投资者攻略》张伟

对于一家房地产公司来说,最强大的数据是项目的规模,收入有多高,项目落后的城市数量以及股票价格的强弱程度。如果以上几点不突出,这类“小而美”的住房企业的发展前景可能不容乐观。

香港股票上市公司银城国际控股有限公司(以下简称“银城国际”,.HK),最近发布的2019年半年度报告,是“小而美”真实的代表房地产企业。自成都国际上市以来首次公布的“成绩单”也引起了很多争议。

提前确认项目收入合理

根据半年报,银城国际今年上半年的营业收入为37.4亿元,同比增长3340%;毛利润4.5亿元,同比增长674%。令人惊讶的是,银城国际今年上半年的净利润仅为人民币4800万元,同比下降超过80%,这与营业收入和总量的激增形成鲜明对比。利润。

银城国际表示,上半年营业收入和毛利激增的原因是承认了东岳大厦,云台天井,惠山国际社区和Kinama Q +社区四个项目的收入。然而,银城国际的会计处理引起了极大的争议。

根据半年度报告,Kinama Q +社区的完工时间为2018年8月,云台天井的交付时间为2019年10月,东岳楼的建成时间为2020年6月,惠山国际的交付时间为8月下旬。年。换句话说,这四个项目的交付时间不在今年上半年。

根据会计准则,只有今年上半年交付的已完工物业才能确认为今年上半年的营业收入。一些分析师推测,在这四个项目中,Kinama Q +社区的收入被推迟,云台天景等三个项目的收入提前,这可能是由于上半年交付的部分区域。今年。然而,在半年度报告中,未发现银城国际发表了类似声明。

限制政策会影响盈利能力

关于净利润严重下降的原因,银城国际给出了几点解释:第一,一些项目进入交付期,在此期间需要支付各种必须缴纳的税费;其次,一些联合项目尚未完成。最后,去年一些投资项目支持了当前的利润。今年的投资收益没有显着增加,对利润的贡献有限。

据一些分析师称,银城国际的项目主要集中在长三角地区。过去两年,该地区大部分城市实施的房地产价格限制政策也抑制了银城国际的盈利能力。对于本声明,银城国际已反映在半年度报告中。

半年报显示,去年上半年,银城国际在南京的平均销售合同价格为23,500元/平方米,今年同期销售合同平均价格降至元/平方米。无锡的情况与此类似。银城国际无锡项目的平均销售合同价格已从去年上半年的19,000元/平方米降至今年同期的13,700元/平方米。

银城国际还表示,去年销售的项目位于市中心。今年出售的项目主要在郊区。项目的位置会影响公司的盈利能力。此外,该公司的产品结构(合资企业和合资企业的比例)与去年不一样,也影响了盈利能力。

但无论出于何种原因,银城国际的盈利能力下降是一个不争的事实。

年销售额200亿元已成为一个障碍

可以看出,银城国际的整体实力较弱,多个房地产项目的销售可能影响其整体盈利能力。银城国际的发展也可以作为研究“小而美”住房企业困境的一个样本。

据公开资料显示,截至今年6月30日,银城国际有34个项目,其中25个项目由银城国际自主开发,9个项目由银城国际的合资企业和联营公司共同开发。从城市布局来看,银城国际的项目主要分布在南京,无锡,苏州,杭州,合肥,镇江,马鞍山,徐州,台州等9个城市。

其中,南京是银城国际业务的重点。根据招股说明书,从2015年到2018年,南京地区的销售收入分别占公司营业收入的75.3%,85.2%,93.5%和52.7%。

银城国际表示,“我们将继续关注南京市场,战略性地扩大长三角其他城市的规模。”在首次公开募股之前,银城国际还宣布了一项为期五年的战略计划,称“2018年将冲刺” 。未来四到五年,200亿元的销售规模将达到500亿元人民币。“

然而,从过去两年的销售情况来看,200亿元的目标已成为银城国际不可逾越的障碍。根据招股说明书,银城国际2018年的合同销售总额为95.5亿元,不到“2018年销售200亿元”目标的一半。然而,与2017年相比,这一数字增加了65.7%。

到2019年,银城国际上升了一个级别。根据半年报,银城国际今年上半年的合资和合资企业合同销售额为78.99亿元。但是,似乎全年仍难以完成200亿元的销售规模。

为实现五年计划,银城国际需要继续占用土地,但银城国际的财务状况限制了征地的频率和规模。财务数据显示,截至今年6月底,银城国际流动负债达218.28亿元,比2018年末的178.59亿元增加31.69亿元。

在这种情况下,银城国际今年仅投资约50亿元收购杭州和南京。统计数据显示,银城国际今年上半年的新土地建设和土地价值未列入相关指数清单的百强房企之列。

虽然土地储备规模不高,但银城国际还有另一种方式来提升其业绩:上市附属公司。银城国际赴香港上市后不久,其物业公司银城人寿服务有限公司(以下简称“银城人寿”)向香港提交上市申请材料并被接受。

据公开资料显示,截至今年4月30日,银城人寿旗下共有197处物业,包括89个住宅物业和108个非住宅物业,管理面积为1960万平方米。与银城国际一样,南京贡献了银城80%以上的生活收入。

人们普遍认为,如果银城生活顺利上市,可能会缓解银城国际的财务困境。然而,即使银城的生活顺利上市,两家公司也应该在财务上独立。能否真正缓解银城国际的财务紧张局面尚不得而知。 (投资者解决)

《投资者攻略》张伟

对于一家房地产公司来说,展示其优势的最佳数据是规模有多大,收入有多高,项目落后的城市数量以及股票价格的强弱程度。如果以上几点不突出,这类“小而美”的房企的发展前景可能不够乐观。

香港股票上市公司银城国际控股有限公司(以下简称“银城国际”,.HK),最近发布的2019年半年度报告,是“小而美”真实的代表房地产企业。自成都国际上市以来首次公布的“成绩单”也引起了很多争议。

提前确认项目收入合理

根据半年报,银城国际今年上半年的营业收入为37.4亿元,同比增长3340%;毛利润4.5亿元,同比增长674%。令人惊讶的是,银城国际今年上半年的净利润仅为人民币4800万元,同比下降超过80%,这与营业收入和总量的激增形成鲜明对比。利润。

银城国际表示,上半年营业收入和毛利激增的原因是承认了东岳大厦,云台天井,惠山国际社区和Kinama Q +社区四个项目的收入。然而,银城国际的会计处理引起了极大的争议。

根据半年度报告,Kinama Q +社区的完工时间为2018年8月,云台天井的交付时间为2019年10月,东岳楼的建成时间为2020年6月,惠山国际的交付时间为8月下旬。年。换句话说,这四个项目的交付时间不在今年上半年。

根据会计准则,只有今年上半年交付的已完工物业才能确认为今年上半年的营业收入。一些分析师推测,在这四个项目中,Kinama Q +社区的收入被推迟,云台天景等三个项目的收入提前,这可能是由于上半年交付的部分区域。今年。然而,在半年度报告中,未发现银城国际发表了类似声明。

限制政策会影响盈利能力

关于净利润严重下降的原因,银城国际给出了几点解释:第一,一些项目进入交付期,在此期间需要支付各种必须缴纳的税费;其次,一些联合项目尚未完成。最后,去年一些投资项目支持了当前的利润。今年的投资收益没有显着增加,对利润的贡献有限。

据一些分析师称,银城国际的项目主要集中在长三角地区。过去两年,该地区大部分城市实施的房地产价格限制政策也抑制了银城国际的盈利能力。对于本声明,银城国际已反映在半年度报告中。

半年报显示,去年上半年,银城国际在南京的平均销售合同价格为23,500元/平方米,今年同期销售合同平均价格降至元/平方米。无锡的情况与此类似。银城国际无锡项目的平均销售合同价格已从去年上半年的19,000元/平方米降至今年同期的13,700元/平方米。

银城国际还表示,去年销售的项目位于市中心。今年出售的项目主要在郊区。项目的位置会影响公司的盈利能力。此外,该公司的产品结构(合资企业和合资企业的比例)与去年不一样,也影响了盈利能力。

但无论出于何种原因,银城国际的盈利能力下降是一个不争的事实。

年销售额200亿元已成为一个障碍

可以看出,银城国际的整体实力较弱,多个房地产项目的销售可能影响其整体盈利能力。银城国际的发展也可以作为研究“小而美”住房企业困境的一个样本。

据公开资料显示,截至今年6月30日,银城国际有34个项目,其中25个项目由银城国际自主开发,9个项目由银城国际的合资企业和联营公司共同开发。从城市布局来看,银城国际的项目主要分布在南京,无锡,苏州,杭州,合肥,镇江,马鞍山,徐州,台州等9个城市。

其中,南京是银城国际业务的重点。根据招股说明书,从2015年到2018年,南京地区的销售收入分别占公司营业收入的75.3%,85.2%,93.5%和52.7%。

银城国际表示,“我们将继续关注南京市场,战略性地扩大长三角其他城市的规模。”在首次公开募股之前,银城国际还宣布了一项为期五年的战略计划,称“2018年将冲刺” 。未来四到五年,200亿元的销售规模将达到500亿元人民币。“

然而,从过去两年的销售情况来看,200亿元的目标已成为银城国际不可逾越的障碍。根据招股说明书,银城国际2018年的合同销售总额为95.5亿元,不到“2018年销售200亿元”目标的一半。然而,与2017年相比,这一数字增加了65.7%。

到2019年,银城国际上升了一个级别。根据半年报,银城国际今年上半年的合资和合资企业合同销售额为78.99亿元。但是,似乎全年仍难以完成200亿元的销售规模。

为了实现五年计划,银城国际需要继续占用土地,但银城国际的财务状况限制了土地征用的频率和规模。据财报显示,截至今年6月底,银城国际的流动负债为2102.8亿元,比2018年底的178.59亿元增加31.69亿元。

在这种情况下,银城国际今年仅投资约50亿元赢得了杭州和南京的两块地块。统计显示,银城国际的新土地建设和今年上半年的土地价值尚未进入前100名相关指标清单。

虽然土地储备的规模没有排名,但还有另一种提升绩效的方法:让分支机构上市。银城国际在香港上市后不久,其物业公司银城人寿服务有限公司(以下简称“银城人寿”)也向香港联合交易所提交了申请材料,并被接受。

据公开资料显示,截至今年4月30日,银城人寿共有197处物业,包括89个住宅物业和108个非住宅物业,建筑面积约1,960万平方米。与银城国际一样,南京对银城人寿收入的贡献率已超过80%。

人们普遍认为,如果银城的生活能够成功上市,就能够缓解银城国际的财务困境。然而,即使银城的生活顺利,两家公司也应该在财务上独立。能否真正缓解银城国际的财政短缺还不得而知。 (投资者攻略制作)■

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