济南青岛土拍上半年明显“回暖”计划土地供应量增长房价难反弹

时间:2019-07-31 来源:www.ppdig.com

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  今年济南土地交易市场出现4次“熔断”,进入最高限价环节摘地(资料片)

  今年上半年以来,济南市土地成交金额约405.69亿元,总计成交面积480万平方米,折合约7194亩。此外,今年济南土拍市场出现多轮竞价、土地溢价率上升,对比去年的土拍频频遭遇流拍来说,呈现出明显的“回暖”。同样,青岛自今年以来,土地拍卖已达56场,土地溢价率、成交数量等都有一定的增长。对此,有业内人士分析,土拍市场“回暖”除了因为一线、二线城市传导的原因外,其根本的支撑点还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动所致。还有专家表示,尽管土拍市场行情变好,但房价出现反弹的概率很小。

  济南、青岛土拍“回暖”

  2018年1月10日,济南首次土拍似乎昭示着土拍“寒冬”的到来。当日,拍卖长清的地块共计6宗,而其中唯一的居住地块竟然出现了流拍。

  值得注意的是,开年的流拍似乎只是个开始。2018年12月27日,济南迎来当年最后一轮土拍。据悉,当日共有15宗土地进行拍卖,最终以底价成交6宗,流拍2宗,终止3宗的成绩惨淡收尾。

  纵观济南去年土拍情况似乎并不乐观,其本级住宅用地共70宗,其中7宗流拍,3宗终止交易,11宗有溢价,49宗底价成交。

  尽管去年济南土地拍卖遭遇“寒冬”,但自今年开年以来,济南土地拍卖急速回温。1月30日,济南迎来今年首次土地交易日,共4宗土地成交,其中3宗引发多轮竞价。

  一直截止到今年6月份,济南除工业用地以及仓储用地以外,成交土地共计91宗,总计成交面积480万平方米,折合约7194亩,成交金额约为405.69亿元。

  此外,今年济南土地交易市场上还出现了4次“熔断”,并进入最高限价环节摘地,此前市中区枫叶散热器厂地块、历下区原德锡科技地块、历城区佳宝地块都在最高限价环节才决定归属。

  世茂、中骏、金地、海信、鑫都等各大房企均在今年上半年露脸,并有所斩获。其中,鑫都以溢价43.6%的价格,摘得雪山地块。据悉,鑫都起家于东营,总部位于北京,其在山东布局多年,但这次是首次进驻济南市场。

  除济南土拍呈现“回温”状态外,青岛也并未落下。

  据悉,去年青岛土地拍卖情况亦不太乐观。如果从区域平均溢价率角度来衡量,青岛至少有8个传统区域的土地出让溢价率都是零或低于1%,底价成交的情况远较前两年普遍,只有一个区域的溢价率刚刚达到10%。

  但自从今年春节之后,青岛房地产市场需求量进一步增加,成交量逐步上升,市场信心也所有提振。据了解,今年上半年青岛土地拍卖高达65场,其中西海岸、城阳、胶州、即墨等近郊片区脱颖而出,而李沧区的地块最为稀缺。

  其中,多个地块被多次竞价,如位于市北区金华之路14号的1宗地块,竞价时间超过3个半小时,经过359轮的激烈角逐后最终被青岛碧桂园竞得,成交总价约4.16亿元,溢价78.6%。

  计划土地供应量增长多城市土拍流拍减少

  除省会济南以及青岛外,山东省去年其他城市土地拍卖相对“惨淡”。

  据悉,去年威海市土地出让面积254万平方米,成交面积233万平方米,成交总价75.39亿元。所有出让的地块中,共有5宗流拍。去年11月,环翠区四宗地块集中出让,除一宗成交外,其他三宗全部流拍。出现多宗土地流拍的不仅仅是威海,泰安、济宁等地也出现土地流拍的情况。其中,去年8月,泰安共出让3宗地块,其中成交2宗,流拍1宗。

  今年开春以来,除济南、青岛外,山东省其他城市土拍市场亦呈现升温状态。

  如6月28日,泰安迎来二季度首拍,两宗出让土地全部成交,其中一宗以最终溢价37.94%的价格成交。

  此外,6月29日东营的一次土地拍卖是2019年上半年仅有的两次中心城住宅地块竞拍压轴战,因此吸引了众多本土及一二线房企加入竞拍。经过十余次的加价竞拍,两宗住宅地块最终溢价成交。其中1宗地块,由山东众成地产集团和新城控股集团以21050万元、溢价2200万元联合拍得,这也是新城控股首次在东营拿地。另外1宗地块,由山东富海房地产开发有限公司以20750万元、溢价2400万元拍得。

  从土地供应量上看,省城济南今年市本级计划供地总量为2114.53公顷,约为31719亩,比去年的23660亩多出8059亩。值得注意的是,该供应量除了照比去年大增以外,还是2012年以来供应量最多的一次。

  除济南外,青岛、烟台等城市从计划土地供应量方面相较去年也有所增长。

  土拍“回暖”系全国性房价难有反弹

  据了解,自今年开春以来,二线城市土地市场升温,并在短期之内传递到了三线甚至四线城市。这种情况不仅仅是在山东发生,在国内其他省份也有所体现。

  根据CRIC检测的299个三四线城市表现来看,4月份土地成交量、均价同步攀升,土地成交均价环比上涨19%。

  有数据显示,继二线城市平均溢价率3月份突破25%,创下2018年下半年以来新高后,三、四线城市也结束了长达八年的低位徘徊,在4月份迎来了明显回暖,平均溢价率增至21.3%,较年初增长近10个百分点。

  据业内人士分析,土拍市场“回暖”除了因为一线、二线城市传导的原因外,其根本的支撑点还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动所致。以长三角区域三、四线城市为例,受一体化加速影响,在产业转移的带动下,部分城市人口出现回流,人口出现增长,故而对土地交易的热度产生了一定的影响。

  此外,还有专家表示,今年以来房地产市场走势较为清晰,并且开发商的流动性也有所改善,故而开发商拿地积极性变高。

  从房价层面上看,土地市场呈现明显回暖,房价是否会出现大幅度变动呢?

  对此,有专家表示,房价主要被两个因素影响,分别为供需结构、货币环境。从这两点上看,目前山东省甚至国内的情况都没有太大的变动,再加上目前国家政策调控有力,因此房价很难有较大的反弹。(山东商报)

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